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本 科 生 毕 业 论 文（设 计）
题 目： 我国物业管理行业发展现状及对策研究
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层 次： 专科起点本科
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完成日期： 2021年5月20日
内容摘要
随着中国经济和政治体制改革的深入，住房改革制度的不断深化和更新，物业管理这个新兴行业也随之发展起来。自20世纪80年代物业管理这颗萌芽在我国东南沿海地区登陆后迅速生根发芽，成长壮大，势如破竹。在短短的20多年时间内，我国已初步形成了一个巨大的物业管理市场，从靠“摸着石头过河”发展为强健有力的青少年，它正以日益更新的速度迅猛发展，走进千家万户，涉及人们生活的方方面面。与此同时，由于物业管理发展的时间相对较短，服务水平较低，缺少创新、服务人员素质低下、管理制度不够健全规范、管理模式单一，在管理和服务过程引起一系列问题。基于此，本文通过对我国物业管理行业的政策制度、市场环境、企业自身等现状进行分析，找出了目前我国物业管理行业存在的问题，如物业管理行业的政策法规中存在的问题、物业管理企业体制问题、物业管理行业服务意识方面的问题等，并针对问题提出一些提高我国物业管理行业水平的对策，如建立健全并宣传执行法律法规、加强物业管理行业监管、提高从业人员素质等，希望本文写作能为我国今后物业管理的发展提供一些参考价值。
关键词：物业管理；现状分析；对策研究
目 录
引 言
我国物业管理行业自在深圳诞生以来，已经历了二十多年时间，伴随着房地产业迅猛的发展，做为房地产业链条下游产业的物业管理行业，已由深圳、北京、上海、广州等大城市辐射到全国各省的中等城市，经济发达地区的县级城市也已经引入了物业管理，据网络《2008-2009年中国物业管理行业分析及投资前景预测报告》一文所述，目前全国实行物业管理的房屋面积超过100亿平方米，物业管理覆盖率已接近500l0。虽然物业管理行业产生时间已不算短，但就全国范围的发展而言，物业管理行业仍然被称为“朝阳行业”，未来的发展有着远大的前景。但是近年来，物业管理行业却在蹒跚前行，不断面临各种挑战和严峻的形势[1]。受政策制度影响，地区发展不平衡，政策法规滞后；物管行业属于劳动密集型产业，企业效益受劳动力成本上涨因素的影响很大；行业经营模式单一，服务同质化程度高，竞争激烈；行业对房地产业的从属特性，使其不能摆脱房地产企业的制约和对房地产企业的生存依赖；行业市场秩序较为混乱，内部企业存在不良竞争；主要客户主体业主委员会的法律约束程度弱，权责不明晰，容易产生腐败，增加了物业企业的经营难度和风险；从业人员整体素质偏低，制约了服务质量和水平的提升；物业服务行业的准入门槛低，属于低端产业，利润很低；香港及国外的公司参与国内市场的竞争，抢占国内优质高端市场，制约国内物管企业的提升等。
以上各种主客观的因素导致了国内物业管理企业面临重重压力，遭遇发展的难题，与早期的物业行业比，服务的整体质量有下降的趋势，物业管理服务的各种纠纷时有发生，行业的发展到了瓶颈阶段[2]。我国物业管理行业在社会化、专业化、资质审核、管理理念，以及软硬件设施建设等方面与国外相比仍存在很大的差距。基于这种背景，迫切需要对物业管理行业的发展进行深入研究，找到解决问题的途径和办法。
物业管理本身是城市发展的必然产物。物业管理不同于一般的产业，物业管理的好坏，直接影响着社会、经济、环境等各方面的效益，对城市建设和房地产业发展具有非常重大的意义。物业管理行业属于服务行业，其发展经历了一个相当阶段后，已发展成为与我国社会、经济协调发展，与广大人民生活、工作息息相关的一个新兴行业[3]。物业管理行业能够走上良性的发展道路，有利于促进经济增长，提高人民群众居住质量，增加劳动就业，维护社区稳定，构建和谐社会，并推动房地产行业的良性发展。
正是由于物业管理重大的社会意义，研究物业管理行业的现状与对策意义在于，使行业形成有序的竞争环境，实现市场细分，同时物业企业能够规范经营，提高效益，使行业能够健康持续发展。
1 我国物业管理行业的现状
1.1 我国物业管理的政策制度
我国物业管理企业的政策法规及制度，经过二十余年，国家陆续出台和颁布了物业管理的相关法律法规等二十余部，其中国务院2003年6月颁布的《物业管理条例》为物业管理行业的最基本法规，该条例的颁布具有里程碑的意义，标志着我国物业管理行业进入了法制化、规范化的新时期。全国不同省市有了统一的行业法规，大大的加速了物业管理行业在全国的推行。
我国的物业管理制度由国家法规政策和地方性法规政策共同组成，我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件为建设部1994年3月23日出台的《城市新建住宅小区管理办法》，这个办法确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向[3]。之后建设部陆续出台一系列的法规及办法，包括有对物业服务质量方面的法规文件有《全国优秀管理住宅小区标准》、《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》、《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》；关于规范物业管理企业的服务收费行为的法规有规范物业管理企业市场秩序的法规《物业管理企业资质管理试行办法》；规范物业装饰装修行为的法规《住宅室内装饰装修管理办法》等。在《物业管理条例》颁布后，又出台了《业主大会规程》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《物业服务收费管理办法》、《普通住宅小区物业管理服务等级标准》、《物业管理企业资质管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》、《业主临时公约（示范文本）》、《前期物业服务合同（示范文本）》、《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》、《物业管理师资格认定考试办法》等。这些法规作为物业管理条例的配套法规，总结了物业管理实践的经验教训，针对性做出制度安排，使得物业管理的现实操作具有了细化的指导[4]。在全国性法规文件的基础上，不同的省市仍然有一些地方性的法规和文件，作为全国法规的进一步完善和补充。
1.2 我国物业管理行业市场环境现状
由于社会主义市场经济的快速发展，我国绝大多数行业面临着供大于求的市场形势，并由此形成了买方市场，物业管理市场也不例外，买方市场要求物业管理服务高度顾客化，买方市场“供大于求”的特点决定了在市场上买者选择卖者，主动权掌握在顾客手中。一切生产经营活动以需求为导向是买方市场条件下企业生存与发展的基本前提。人们对物业管理企业的服务要求也越来越个性化、多样化，期望也越来越高，仅有保安、清洁、代管车辆等日常物业管理服务很难获得业主的认可。人们总是趋向于选择服务质量更好、服务收费更低、口碑信誉更优的物业管理企业做自己的“管家”。因此，物业管理企业要围绕业主需求做文章，有预见性地创造出新的服务项目，引导业主消费。
随着知识经济时代的到来，物业管理企业面临知识经济时代的挑战，21世纪的物业管理企业将在知识聚变中重新“洗牌”，我国加入WTO后，外国企业逐渐进入我国市场的各个领域，国内企业面临的竞争更加激烈。物业管理作为一个融管理、经营、服务于一体的服务性行业，其巨大的市场份额对外资形成强烈的吸引力。早在上世纪90年代初期，一些国际知名的物业管理企业已觉察到中国大陆各省市的物业管理服务需求正因房地产市场的急速发展而扩大，开始把目光投向中国市场。例如，号称亚洲最大的物业管理公司“第一太平戴维斯”目前其在中国的业务已发展到北京、上海、天津、深圳等10多个大中城市[5]。另外，像美国的世邦威理士、香港的戴德梁行、英国的威格斯等也已经开始涉足我国物业管理业。国外物业管理跨国公司进入我国物业管理市场，必将给我国尚未成熟的物业管理行业带来很大的冲击和挑战。
1.3 我国物业管理企业自身现状
我国物业管理企业众多，目前在全国范围已有3万多家，按照资质等级物业管理企业分为三个资质等级，一级资质由建设部认证，二级资质由省级建设部门认证，三级资质由市级建设部门认证，不同资质等级的企业在业务承接方面有不同的政策规定。目前我国物业管理企业一级资质占比很低，主要集中在发达的大城市，大部分物业企业为二、三级资质。物业管理企业过多过小，就会存在只顾眼前利益而不作长远打算，造成严重的管理资源浪费，加大企业的经营压力，直接导致管理成本的上升或服务质量的下降。
我国物业管理企业的主要类型大致可分为五种类型：
（1）由房地产开发企业直接投资成立的下属公司
房地产开发公司大部分会下设物业管理公司，管理其开发的房地产项目，便于对其项目的协调运作及利益维护，这类物业公司具有项目的保障、项目运行过程熟悉、与开发商沟通便捷的优势。
（2）房管部门（如房管所）转型成立物业管理公司
由于成立的时间不长，且为转制而来，所以这类公司会带有一定的行政色彩。
（3）一些大的企业或事业单位管理自有物业成立物业管理公司
（4）按照法规成立的物管企业
这类企业以股份制或民营企业为主，通过竞争取得房产管理权的物业管理企业。这类企业较有活力，必须适应市场，提供较好的服务方可生存。
（5）由街道办事处组建的物业管理企业
由于不同类型物业企业承接业务的类型和方式也存在差异，各类企业的资源条件不同，管理的物业类型不同，物业服务质量良荞不齐，生存条件也存在很大差异。
2 我国物业管理行业目前存在的问题分析
2.1 物业管理行业的政策法规中存在的问题
（1）政府机制问题
对于物业管理行业的政策，各地存在不同。按照现行的体制，物业管理行业涉及的政府主管部门众多，存在职能管理部门过多，政府职责混淆，责任不明确，政府职能错位或越位的情况。政府仍习惯于对企业经营活动直接干预，物业管理手续繁杂，以物业管理收费为例：既要报物业主管部门的资质检查证书：又要按照物价部门规定的等级打分确定收费标准，还要邀请行业主管部门、物价部门前往项目现场检查验收，根据现场检查情况，确定通过后才发放收费许可证书，这一周期一般要数月甚至半年时间[6]。企业还要应付各种行政性的检查评审，一个项目可能会应付政府各类的相关部门多达20余个。企业的社会责任，压力与负担沉重，居委会把物业企业当做维稳治安的机构，加大了企业的责任与成本。
（2）行业风气问题
我国物业管理行业的兴起源于改革开放政策背景下，国家改革旧的房地产管理体制而诞生的，由于其历史渊源，致使行业无法脱离旧的计划体制的影响，在其运行过程中不可避免受到诸多非市场因素的作用。在获得物业管理项目的过程中，存在不良竞争甚至暗箱操作的现象很多，规范的市场竞争机制尚未成熟建立。物业管理的市场主体业主大多对物业管理认识不足，全国普遍存在业主委员会组织成立难的情况，即使成立，或凝聚力不强，或存在腐败现象，对规范市场尚不能充分发挥作用[7]。由于物管企业与开发商、房管单位之间的依赖性或利益关系，行业还大量存在自己开发、自己管理，肥水不流外人田，建管部分，责任不清，甚至垄断市场的违背市场规律的现象。例如在北京这样一座现代化的大都市，其物业管理市场竞争尚未成熟和规范化，大量的物业项目都由地产开发公司下属物业公司管理，而相当多的公司管理专业性很差，服务水平很低，因其与开发商的特殊关系不愁没项目。还有一些物业管理企业，利用政策和管理的漏洞，以不正当手段，投机专营，暗箱操作，扰乱市场秩序。
由于物业管理的价格机制尚未实现市场化，现行的方法为政府定价或政府指导价，很多项目还存在由建设单位给以补贴的现象，物业管理费收费偏低的情况及收缴率不高的情况较多存在，以致物业管理企业长期低成本运行，甚至长期亏损经营，服务质量难以提高，发展动力不足，物业管理行业的发展受到了制约。由于市场化程度低，众多的物业企业参与为数不多的物业项目投标，这种僧多粥少的情况往往会导致企业间的恶性竞争，打价格战，加之市场招投标的监督机制不健全，扰乱了市场秩序，也必然会导致服务质量的降低，带来更多的矛盾与纠纷，不利于行业的健康与良胜发展。
2.2 物业管理市场需求问题
相对于物业企业的低门槛准入条件，我国的物业管理市场需求的增长速度并不能满足物业管理行业的发展，目前全国的物业管理企业数万家，从业人员数百万人，而平均每个物业管理企业的管理面积平均不到10万平方米，甚至有的小公司只有两万多平方米的管理面积，物业管理的人均管理面积只有669.31平方米，物业管理的市场供求关系不平衡，小规模物业公司多有存在。以最早诞生物业管理的深圳为例，物业管理在这里已有34年的发展，现有的物业管理企业近2000家，相当多的物业公司仍然存在业务不足的情况，小公司仅管理10万平方米，甚至建两栋楼的开发单位也成立一个物业管理公司。深圳每年的物业开发量最好的年景也不过1000万平方米，如按管理机构平均分配，每家仅分不足1万平方米。可见物业管理的市场供给不足也是制约行业发展的一个因素。
2.3 物业管理企业体制问题
我国的3万余家物业管理企业，其体制形式以国有企业比例最高，股份制企业、集体企业、私营企业占比较小。物业管理企业的发端与产生的来源各有不同，大部分由房地产开发公司成立，这个比例在全国占到70%以上，由房管所或后勤单位改制而来的物业管理企业约占20%，其他一般属于自主产权的物业管理企业，约占10%。例如深圳的国家一级物业管理公司中，首批成立了28家企业，一有17家属于国有体制或国有参股，1家私营股份公司。这18家公司均属于地产开发公司成立[8]。出现这种现象的一是由于早期物业管理大多数产生模式属于开发商自建自管，二是开发商为维护其自身利益的原因，肥水不流外人田，大量的商业物业的物业管理权控制在开发商自办的物业企业，未能够进入市场，制约了物业管理行业向市场化发展的步伐。
2.4 物业管理行业服务意识方面的问题
目前物业管理行业普遍的利润水平很低，虽然物业管理行业涉及专业多，但技术含量不高，准入门槛较低，大量的从业人员属于作业层员工，整个物业管理行业从业人员素质偏低，较其他行业的收入有一定的差距，员工的劳动技能相对较低，薪酬水平也相对较低。部分企业只看重眼前利益，不重视企业员工的素质提升，缺乏足够的专业技术培训和职业道德教育，内部制度不健全，岗位职责不明确，对员工的考核管理不到位，服务理念不强，不能正确定位服务于被服务关系，甚至出现较色错位。物业管理行业目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范。只有行业的良性发展才能给企业带来机遇，提升各方面条件，从行业的层面提高整体从业人员素质。物业企业也要加强对员工的培训，提高员工素质。
2.5 物业管理行业管理水平方面的问题
国内的物业企业经营模式，大致分为三种类型[9]：一、管理型物业管理企业。此类企业除主要领导人和各专业管理部门技术骨干外，其他各项服务，如保安、清洁、绿化等通过合同形式交由社会上的专业化公司承担。二、顾问型物业管理企业。此类企业由少量具有丰富物业管理经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的形式出现，收取顾问费。三、综合性物业管理企业。此类企业不仅直接接手项目，从事管理工作，还提供顾问服务。根据调查，目前我国大多数物业企业的经营模式单一，多数物业公司的主要收入来自物业管理费，缺乏其他长久性的经济收入来源。
