19春《房地产估价》离线大作业
一、作业题目
题目一：为评估某宗房地产的正常市场价格，选取了A、B、C三宗类似房地产的交易实例作为可比实例，有关资料如下：
表1-1 可比实例A、B、C的基本资料
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格
6000元/m2
6300元/ m2
6900元/ m2
交易日期
2018年1月1日
2018年4月1日
2018年8月1日
交易情况
+2%
+3%
-2%
房地产状况
-2%
-5%
+4%
该类房地产的市场价格从2018年1月1日至2018年6月1日平均每月比上月上升0.4%，以后平均每月比上月上升0.2%。
试利用市场法测算该房地产2018年9月1日的正常市场价格。
题目二：为了评估某商品住宅在2018年8月15日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例，有关资料如下：
可比实例的成交价格及成交日期，见表2-1。
表2-1 可比实例成交价格及成交日期
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格
4100元／m2
4600元／m2
4900元／m2
交易日期
2018年3月15日
2018年6月15日
2018年7月15日
交易情况的分析判断结果，见表2-2。表中交易情况的分析判断是以正常市场价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于其正常市场价格的幅度，负值表示低于其正常市场价格的幅度。
表2-2 可比实例交易情况分析判断结果
可比实例A
可比实例B
可比实例C
交易情况
-3%
+1%
+2%
该类住宅2018年2月至8月的价格指数，见表2-3。表中的价格指数为定基价格指数。
表2-3 同类房地产价格变动情况
月份
2
3
4
5
6
7
8
价格指数
100
93.3
98.7
99.3
102.3
109.4
107.8
房地产状况的比较判断结果，见表2-4。
表2-4 房地产状况的比较判断结果
房地产状况
权重
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
区位状况
0.4
100
114
105
85
实物状况
0.3
100
113
120
115
权益状况
0.3
100
120
110
105
请利用市场法测算该商品住宅在2018年8月15日的正常市场价格。题目三：某宗房地产的土地总面积为2 000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费900元／㎡；地上建筑物总建筑面积4 000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积3 200元，估计该建筑物有7成新。试利用假设开发法测算该宗房地产的现时总价和单价。题目四：某旧厂房的建筑面积为5 000㎡。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等600元/㎡（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1500元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积7 000 元；销售费用和销售税费为售价的10%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的3%。试利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。二、作业目标
1．掌握房地产估价的基本理论；
2．熟练掌握房地产估价的操作步骤；
3．能够结合房地产或建筑物背景资料进行估价。三、作业要求
1．从以上四个题目中任选两个进行测算（注意：题目一和题目二中最多只能选择一个，不可同时选）；
2．测算前，需将所选的题目进行复制（使老师明确你所选的题目）；
3．需严格按照课件及教材中的估价步骤进行测算，并给出详细的测算步骤；
4．测算过程中如遇小数，需保留小数点后两位。
5．测算需要在word中完成，文中内容统一采用宋体，字号为小四；
6．请严格按照上述要求进行，否则会影响你的作业成绩。四、作业提交
1．作业上交时需对文件进行压缩。Word及压缩文件的文件名写法为：[姓名 卡号 学习中心]（如：戴卫东101410013979浙江台州奥鹏学习中心[1]VIP）
2．以附件形式上交离线作业（附件的大小限制在10M以内），选择已完成的作业（注意命名），点提交即可。如下图所示。
五、注意事项
独立完成作业，不准抄袭他人或者请人辅导，如有雷同作业，成绩以零分计！
