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本 科 生 毕 业 论 文（设 计）
题 目：台州市房价与地价关系研究
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层 次： 专科起点本科
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完成日期： 2021 年9月 9日
当今房价已经越来越成为人们关注的焦点，日益高涨的房价也牵动着越来越多人的神经。住房乃民生之本，住房问题事关社会稳定，经济健康发展。习主席说：坚持房子是用来住的，不是用来炒的！台州虽然作为一个二三线小城市，但也面临着日益严重的高房价困扰。为了深入了解目前房价和地价的关系，本文通过了解房价、地价的含义和变化情况再结合台州市具体情况分析房价与地价的关系。
关键词：房价；地价；关系
目 录
引 言
“安居乐业，长养子孙，天下晏然，皆归心于我矣。”一千多年前的《后汉书》中，描绘了古人对美好生活的向往，安居乐业的思想一致以来都根植于中国人心中。住房是居民最基本的需求之一，在家庭开支中占比最高，也是关系国计民生的重大经济问题和社会问题。十九大报告中强调：“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这勾勒出中国房地产市场未来的发展蓝图。
1949年新中国成立后实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由单位解决，住房建设资金主要来自政府拨款。住房建好后单位以低租金分配给职工居住，住房成为一种福利。1978年邓小平提出了关于房改的问题，由此开启了我国住房制度的改革，但市场化改革之路艰难险阻，用了长达20年才逐步完成改革。1979年，原国家城市建设总局、国务院桥办制定了关于用侨汇购买和建设住宅的办法，鼓励华侨购买和建设住宅，住房商品化开始萌芽。1980年邓小平再次发表关于住房问题的讲话，中共中央、国务院正式提出实行住房商品化政策，允许私人建房、买房，市场化改革正式启动。1993年，国务院房改领导小组召开会议，提出“以出售公房为重点，售、租、建并举”的方案。1998年7月3日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，在通知中，明确了深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。至此，经过二十年改革后，住房实物分配制度从政策上彻底退出历史舞台，新的住房制度开始实施，住房供应机制与体系出现了根本性的变化。2008-2009年，国际金融危机爆发，为稳定经济增长、避免房地产市场下滑，政策开始转向刺激住房消费（鼓励购房），推出信贷支持（“适度宽松的货币政策”，住房贷款利率七折优惠，降低贷款首付至最低两成）、增加保障房供应（4万亿刺激计划）和税收减免政策（首次购买90平米以下的普通住房，契税税率下调至1%，免征印花税、土地增值税，个人出售2年以上的普通住宅免征营业税）。本次调控效果显著，2009年房价大涨24.7%。2016年10月至今，中央政治局会议提出“抑制资产价格泡沫”，随后国庆期间各城市密集发布限购、限售、限贷等调控政策，房地产市场迅速降温。
价格是市场经济运行的核心，价格关系到社会生产、流通、分配、消费过程的各个环节，是经济发展的晴雨表，在整个房地产市场化的进程中，价格的合理性影响着房地产政策预期目标的实现。本论文采用理论定性研究、文字叙述与图表说明结合的方法，通过市场调查并且查找相关数据资料以辅助说明。
自改革开放以来，我国经济在飞速增长。2000年我国的国内生产总值（GDP）为99214.55亿元，直至2012年的13年时间里，这一指标增长了423.58%，上升到519470.1亿元，实现了一个从质到量两方面都有巨大进展的飞跃。统计年鉴的数据显示，2000年我国城镇人口占总人口比重为36.22%，到2012年这一比重上升到52.57%，且年平均增长率为44.43%。这一组数据可充分说明一个现象，那就是随着中国社会经济的不断进步，社会的城市化步伐也越来越快。借助于社会经济的快速发展和城市化步伐加快的推动，国民对房地产商品的需求也越来越旺盛，在这段时间里房地产行业经过了一个黄金的发展阶段。《中国统计年鉴》2000～2012年的相关数据显示，2012年我国房地产投资继续保持较快增长。房地产投资在2012年占总固定资产投资的百分比是20.29%，房地产投资总额在2012年达到71803.79亿元，同比2011年增长16.19%，2000～2012年间这一投资总额的年平均增长率达到24.74%。房地产业对民众生活水平提高，提供社会工作岗位、刺激内需等方面发挥了及其重要的作用。国务院在2003年出台“18号”文件，在该文件中着重地阐述了房地产行业的重要性，把房地产业列入了我国国民经济的支柱产业之一。
然而，持续、快速上涨的房价已经远远超出普通百姓所能承受的范围，以台州2012年统计年鉴的数据为例，在2012年，台州城镇居民人均可支配收入是37511元，商品房均价是13447.38元/平方米，按照公式：房价收入比=(商品房均价×90)/(城镇居民人均可支配收入×3)，计算得到的房价收入比值是10.75，这样的比值，对于普通家庭来说，不仅要倾其家庭成员毕生劳动所得，还必须降低未来消费去支付银行的房贷利息。单一的融资来源、失横的供需结构、过度的非理性投资等一系列问题，尤其是房价的上涨愈演愈烈，这些问题已经严重影响到了房地产市场的长期健康稳定发展。
1 房价与地价的构成及影响因素
1.1 房价与地价的内涵
1.1.1 房价的内涵
房价(房地产价格)是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成。
房价有三种存在形式：要约价格、成交价格、申报价格。要约价格随市场行情随时波动，成交价格是供需双方博弈后的结果，申报价格是向政府管理部门登记的结果。而广泛使用的房产成交价格往往是申报价格。
1.1.2 地价的内涵
地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地使用权所获得的收入，是买卖土地的价格。地价是徒弟经济价值的反映，这主要表现为地租或土地预期经济效益，所以地租是构成土地价格的主体。更为明显的是，在城市土地利用中，土地与土地资本(指城市基础设施投资)高度融合，现实生活中很难将两者分开。
我国目前由于土地不得买卖，"买卖"(具体称为出让和转让)的是有一定使用期限的国有建设用地使用权，所以人们通常所讲的地价，是出让或都转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权转让国有建设用地使用权所获得的收入，其本质是一次性收取的若干年的地租。
1.2 房价与地价的构成
1.2.1 房价的构成
房价（主要指买卖价格）主要是由九项因素构成的：土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、税费、销售费、利息和利润。
(1)土地取得费用因房地产开发土地取得方式的不同，可以有多种形式。以土地使用权出让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地使用权出让金；以土地使用权转让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地转让费。由于国家对经济适用房的土地供应采用行政划拨的优惠政策，取得土地的费用很低，因而房价相对较低。
(2)前期工程费指房地产开发商委托设计、监理、审计等专业机构进行工作所需的费用和施工前期所必须要进行的各项手续性工作所需花费的费用。以上海为例，包括项目可行性研究费、勘察设计费、勘察设计招标管理费、勘察设计监理费、代理施工招投标费、建设监理费、建设工程执照费、工程预决算审计费、新型墙体材料专用基金、竣工档案保证金、人防费、"三通一平"费、移建拆除费、人防费、绿化费、临时用水用电费、临时占路费等。
(3)配套费是为房地产开发进行城市基础设施和公建设施配套而必须投入的费用。其中城市基础设施指道路、排污水系统、供电、供水、供气、电话、通讯等设施，当房地产为住宅项目，会花费公建设施配套费。这些设施又可分为"大配套"和"街坊内配套"两种，大配套指开发项目地块以外的，街坊内配套指开发项目的地块以内的。配套费在不同城市的具体名称各不相同。从规范的角度讲，今后大市政配套设施费等公共产品的费用，应逐步改为由城市财政承担。
(4)建筑安装工程费是为进行建筑安装工程而必须向建筑承包商支付的费用，它包括直接工程费、间接费、计划利润和税金。其中，直接工程费包括人工费、材料费、施工机械使用费、施工现场经费(如临时设施费、管理人员工资费、工程排污费等)。间接费主要有建筑施工企业管理费、财务费用和其他费用。
(5)管理费指房地产开发公司的办公费和人员工资福利费等在某一个项目上的分摊。
(6)销售费指为了进行房地产销售而必然发生的广告宣传费、销售代理费、办公费等。
(8)税金主要有增值税、城市维护建设税、教育费附加和其他相关税等。
(9)利润是房地产开发投资应获得的回报。它是房地产开发企业的销售收入扣除开发经营成本(包括土地取得成本)以后的余额，以上九项因素反映了中国城市房价构成状况，每一项因素的变动都可能影响房价总水平，所以房价是在不断变动中的动态概念，所谓房价的基本稳定也是相对的。
1.2.2 地价的构成
土地价格由各个要素构成。一般来说，地价由三个部分构成，即地租（包括绝对地租和极差地租）、土地资本和利息额。
1.3 房价与地价的影响因素
1.3.1 房价的影响因素
房价受各种因素的影响而发生变动，要掌握房价的运动规律，必须弄清影响房价的因素。
根据各种影响房价因素自身的性质，可以将其分为经济因素、社会因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素。
（1）经济因素
影响房价的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。沿海地区与内地，台州、上海、广州、台州等大城市与一般城市之间，房价水平有较为显著的差异，这也主要是由于这些城市之间，在以上经济因素方面存在的明显差异所造成的。
（2）社会因素
影响房价的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构(如文化结构、职业结构、收入水平结构等)；家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等；文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。
社会因素对房价的影响作用是相当复杂的，它的作用方式不如经济因素那样直截了当，作用过程也比较长，是一种渗透性的影响。如城市形成历史，对一个地区房价水平的影响，虽然不如经济因素的影响那样明显，但却常常是非常深远并具根本性的，在中国许多城市中，某一个特定的区域，由于其独特的发展历史，而始终成为房价水平的高值区，如上海的外滩、徐家汇、台州的鼓浪屿、青岛的八大观等。有些社会因素对房价的影响在不同的阶段，作用结果是不同的。如人口密度的提高，一开始会造成房地产需求的增加，引起房价上升，但发展到一定程度，则会造成生活环境恶化，有可能引起需求量减少，房价下降。
（3）行政与政治因素
行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。行政和政治因素都是由国家机器来体现的，因此它对房价的影响作用也比较突出。如城市规划对一块土地用途的确定，决定了这一地块的价格的基本水平。与经济和社会因素不同，行政和政治因素对房价影响作用的速度相对较快，如果说经济、社会因素的作用是渐变式的，则行政和政治因素的作用可以说是突变式的。如，加强宏观调控，紧缩固定资产投资规模，收紧银根政策，会使所在地的房地产需求减少，房价在较短的时间内迅速下跌。
（4）房地产内在因素和周边环境因素
这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。首先，房地产自身的内在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用，从而影响着房地产的价格。如地价上涨，建筑材料涨价，会带来成本推进型房价上升。商品房内在品质提高，效用增大也会造成内在品质提高型房价上涨。再如，房屋的朝向也会影响房价。在中纬度地区，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒适，因而价格也高。由于房地产的个别性，房价受自身因素(特别是一些与自然有关的因素)制约的现象是非常明显的。这是房地产与一般商品不同的一个重要表现。其次，房地产的使用离不开其周围的环境，因此房地产周边环境的因素，也影响房地产的价格。如位于公园、绿地旁边的住宅，由于其安静、空气清新、风景怡人的环境，价格往往也较高，而如果住宅紧临高速公路、机场等噪声源或垃圾处理场、臭河浜等视觉、空气污染源，则价格就低。
1.3.2 地价的影响因素
影响土地价格的因素，按照因素与土地的关系和影响范围可分为一般因素、区域因素和个别因素。
一、一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，是在一般社会经济方面对土地价格总体水平产生影响，从而成为决定各土地具体价格的基础。一般因素包括：1.行政因素，影响地价的行政因素有土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等；2.人口因素，包括人口密度、人口素质、家庭人口构成等；3.社会因素，包括政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等；4.经济因素，包括经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入和消费水平、物价变动和利率水平等；5.国际因素，包括国际经济状况和国际政治因素。
二、区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区的地产价格水平有决定性的影响。区域因素包括：1.位置，包括已确定的土地等级、距城市中心、商业中心或其他人们活动集聚中心的距离及各类中心对城市其他区域的影响程度。2.交通条件，主要有区域的交通类型、对外联系方式及方便程度、整体的交通结构、道路状况及等级、公共交通状况及路网密度等；3.基础设施条件，指上下水、电力、电讯、煤气、暖气以及幼儿园、学校、公园、医院等设施的等级、结构、保证率、齐备程度及距离等；4.环境质量，包括地质、地势、坡度、风向、空气和噪音污染程度等各种自然环境条件以及居民职业类别、教育程度等人文环境条件；5.城市规划限制，主要有区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等。
三、个别因素是指宗地本身的条件和特征，主要包括面积、宽度、深度、坡度、宗地市政设施条件、城市规划限制、宗地位置、土地使用年限。
