大连理工大学网络教育学院
本 科 生 毕 业 论 文（设 计）
题 目： 御府中心房地产开发项目风险管理研究
学习中心：
层 次： 专科起点本科
专 业： 工程管理
年 级： 年 季
学 号：
学 生：
指导教师：
完成日期： 2022年4月27日
当前，我国房地产业面临着越来越多的挑战。从房地产业本身来看，房地产开发项目由于开发周期长、投资大、地域性强，具有大量的风险因素。因此，房地产开发项目风险管理研究成为一个非常重要的课题。
本文系统梳理了房地产开发项目风险管理的研究现状，确定了房地产开发项目风险管理的相关问题；介绍了项目风险评估的常用方法，并详细介绍了层次分析法。针对房地产开发项目的风险因素，从风险规避、风险转移、风险缓解、风险保留、风险利用等方面提出了各种风险应对措施。对房地产开发项目风险控制的方法和工具进行了探讨和研究。最后，以龙宇房地产开发公司御府中心项目为例进行案例分析。根据项目具体情况，运用风险管理理论，运用层次分析法对项目进行定量定性的风险识别和风险评估，并提出具体的风险应对措施和项目建议。
关键词：房地产开发；风险识别；风险评估
目 录
引 言
房地产项目的开发过程包括投资研究与决策、征地、前期程序与规划设计、项目建设、租赁与销售、物业管理等，每个阶段都是一个复杂的管理项目。例如：项目建设阶段可分为：招标确定施工单位，基础和基础施工、主体结构施工、外墙门窗、屋面工程施工、设备安装、市政园林、竣工验收，和财产过渡阶段，每个阶段需要专业技术人员管理，施工技术，建筑材料的不断创新；过程的早期阶段，需要和土地，建设委员会，规划委员会，消防部门，园林局，交通委员会，监测站，甚至当地土壤的街道办事处，警察局，等十几个政府部门来处理，所以它也决定了房地产开发的高复杂性，决定了它的高复杂性是高风险，伴随着高风险高收益，这就是为什么近年来越来越多的公司进入国内房地产开发行业，甚至一些从事其他行业的专业公司开始为房地产开发投资。房地产开发是通过预测未知的未来需求来进行产品开发的过程。它的高复杂性也决定了它的高风险。它不仅可以给投资者带来巨大的利润，还可能导致投资者遭受风险损失甚至破产。在任何投资项目中，收益总是与风险相伴。在房地产开发中，投资者为了获得最大的收益，尽量规避各种风险。
本文运用一些成熟的项目风险管理的理论和方法，结合隆宇房地产开发公司御府中心项目的实际情况，对风险管理过程的背景下，对房地产项目的整个过程从风险识别、风险评估，风险反应系统研究和论述，并提供详细的风险评估，同时，结合对项目实施情况的分析和研究，为房地产项目运营管理的应用提供了可行性。
1 房地产开发项目的风险识别及分析
房地产开发项目的常见风险包括决策风险、经营风险、技术风险、市场风险、政策风险、社会风险和金融风险。
1.1 决策风险
决策风险是指由于开发商的错误规划、错误决策和管理不善，无法实现预期的收入水平。由于房地产开发投资成本高，开发周期长，通过后期的开发验证原始决策是否正确存在明显的滞后，因此开发过程中各个环节的决策风险都很高。一旦决策失误，不仅预期效益难以获得，项目投资成本也难以收回。主要风险有以下几种。
（1）开发地点选择
房地产的不流动性决定了其地理位置。然而，开发过程所涉及的地理环境和社会经济环境是一个不断变化的过程，这就要求开发人员在项目开发前进行充分的论证和分析。
（2）开发时机选择
房地产投资具有 周 期 性 特 征 ， 投 资 周 期 包 括 峰 值 - 收 缩 - 低 谷 - 复 苏 四 个 阶 段 。 在 高 峰 期 ， 房 地 产 产 品 供 不 应 求 ， 价 格 不 断 上 涨 。 收 缩 期 间 ， 房 地 产 需 求 能 力 受 到 抑 制 ， 产 品 开 始 出 现 难 以 销 售 的 现 象 。 在 低 谷 时 期 ， 社 会 信 用 关 系 紧 张 ， 投 资 产 品 价 格 无 法 销 售 。 复 苏 期 间 ， 国 家 放 宽 银 行 贷 款 ， 降 低 利 率 ， 社 会 对 房 地 产 的 需 求 开 始 增 加 ， 价 格 逐 渐回升。不同的国家和地区经济社会发展水平不同，房地产周期的特征也有所不同。因此，如果房地产开发商想要减少投资活动中的资本损失，就应该仔细研究房地产市场周期的特征。
（3）开发物业类型风险
不同类型的房地产需要不同的资金、技术和最终用途，目标市场很难预测。因此，开发前要做好市场调研和可行性分析，才能确定最佳的开发类型。
（4）开发规模与开发模式的确定
由于房地产开发需要大量的资金，房地产开发商往往很难用自己的资金完成一个开发项目。发展越大，周期越长，风险越大。因此，开发人员应该仔细选择发展模式和规模根据自己的实力和项目特点，并参考数据指定决策风险的来源，如投资地点、投资方法，投资机会，属性类型选择、等，并简要分析各种风险的影响房地产开发项目[2]。
1.2 经营风险
经营活动中的风险是指经营活动或不适合生产、经济活动发展的行为给开发商造成经济损失的可能性。房地产项目竣工后，资本投资基本完成，投资过程转入房地产销售、租赁或物业管理的经营管理阶段。其中包括：营销策划风险、物业管理风险等风险。
物业管理水平的高低关系到企业的声誉和后续的生存与发展。房地产开发投资竞争日益激烈，消费者不仅注重其价格和质量，也注重其售后服务，即物业管理。营销策划是企业管理的核心。其成败直接关系到成本能否收回，利润能否实现。在房地产营销策划中，价格定位、销售渠道和营销方法都是很重要的方面。定价是关键，因为消费者对价格最为敏感。过高的价格脱离市场会导致房地产销售困难，难以实现利润；而房价过低不仅会降低房地产利润，还可能导致消费者对商品房质量产生怀疑，从而影响房地产企业在市场形象和信用风险。其他风险是高度不确定的。这包括不可抗力和由人们的疏忽或故意行为造成的灾难。这些风险不大可能发生，但损失更大[3]。
1.3 技术风险
技术风险包括建筑材料变更更新风险、建筑施工技术创新风险、建筑设计或计算误差变更风险、设备故障风险、损坏风险或施工事故风险。其主要变量可分为以下几类：风险的变化和更新的建筑材料、施工技术和工艺创新的风险，风险的变化或计算错误的建筑设计，设备故障或损坏的风险，建立生产力短缺的风险因素，建筑事故的风险，风险的信息，等等。例如，项目延迟，不当所造成的质量降低和成本增加过程中，技术方案和检测手段[4]。
1.4 市场风险
（1）市场价格风险
市场价格风险是指由通货膨胀、经济周期、政府对价格的限制以及市场供求的影响等因素引起的风险。
（2）供求风险
任何市场的供求都是动态的、不确定的。这种不确定性决定了市场经营者收入的不确定性。房地产市场管理者承担的这种风险比一般市场情况下要大，因为房地产商品的价值很大程度上受供求关系的影响。房地产商由于供求失衡而造成的损失是市场供求风险。这是整个房地产市场最重要、最直接的风险之一。根据房地产市场供求风险的发生形式和影响方式，可以将房地产市场供求风险分为供给风险和需求风险[5]。
1.5 政策风险
政策风险是指房地产市场的购买者、交换者和经营者由于政策的潜在变化而带来的各种形式的经济损失。主要包括：政治环境、经济体制改革、产业政策变化、土地制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策变化风险、环境政策变化风险、建筑安全监管变化风险、审批流程风险、法律风险等。
政治环境主要是指一个国家或地区的政治冲突、战争、社会动荡、罢工等社会政治事件，会给整个市场经济带来损失。当然，这也会给房地产市场带来严重的损失。政治环境风险包括战争风险、劳工潮风险、社会动荡风险等。房地产投资回收期长，在稳定的政治环境下，投资收益能得到保障；如果政局不稳定，人们不能愉快的生活和工作，房价会下跌，这将影响房地产开发和运营的效益。从历史上看，在政治不稳定时期，房地产业出现了衰退。中国改革开放后，房地产开发和商业活动的迅速发展在很大程度上得益于政局的稳定。根据政治风险影响的程度，可分为三种风险：政府干预、政府制裁和剥夺财富。政府干预是指政府为了达到经济增长目标，经常采取各种干预政策来控制国内企业或外商投资企业的发展，从而导致企业的损失。例如，2005年3月26日，国务院办公厅针对住房市场价格的快速上涨，发布了《关于保持房价有效稳定的通知》。同年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析房地产市场情况，当前的房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，结构不合理，市场秩序比较混乱，并提出加强引导和控制的八项措施，通过这些政策，价格稳定增长太快。政府制裁是指政府对房地产短期经营行业施加一定的压力，使这些企业降低利润甚至破产。制裁有许多可能的动机。例如，政府对一家房地产公司处以罚款，以惩罚其逃税行为。两国之间存在政治冲突，比如一国对另一国境内的企业征收特别税或特许权使用费，或冻结短期外国投资资金。所谓财富剥夺，是指东道国当局剥夺国内或国外企业财产的行为，必然给企业带来风险损失[6]。
随着我国经济体制的不断改革，房地产经济得到了迅速发展。房地产经济在国民经济发展中起着越来越重要的作用。宏观经济因素及相关因素直接影响房地产的发展，如宏观经济因素对房地产等相关行业的影响。宏观经济对房地产经济周期波动的影响主要通过经济变量和经济参数来实现，主要包括经济增长率、国民收入和消费水平、物价和通货膨胀率、产业结构特征、银行利率等[7]。
政策风险是指一个国家或地区在经济体制、政策法规等方面突然发生变化而产生的不确定因素。在中国，由于经济转型，政策风险因素更为重要。主要表现为政策的不连续、不一致和存在漏洞。对企业来说，主要发生在非法经营的投机过程和不了解政策的盲目过程错误。例如，对于农村民工工资拖欠的相关政策，新增银行贷款政策，合同担保政策，法院“合同法”最新的司法解释，等等，特别是2004年下半年1月1日2005年实施新政策在未来，一旦违约，违反，或错误，这将带来不可估量的损失。这种风险是可控的，但损失有时是无法估量的[5]。
在房地产投资的风险分析，有必要分析各种因素的变化影响房地产投资的好处和对投资效益的影响，或测试的可靠性评价房地产投资的结果，以确定项目的风险。风险评估的目的是估计风险的影响开发活动的结果，提供房地产企业投资决策的基础，让他们采取适当的对策，加强风险管理，这有利于房地产投资效率的提高，减少或避免不必要的风险损失。
1.6 社会风险
房地产项目投资的社会风险包括城市规划风险、区域发展风险和公众干预风险。
城市规划的变化会对已经建成、正在建设和将要建设的房地产商品的价值产生影响。其负面影响是给房地产商品经营者带来经济损失。城市规划对房地产的影响有三个原因：容积率变化的风险、建筑覆盖变化的风险和使用兼容性的风险。
区域开发风险是指其他房地产商品的价值和价格会因为周边房地产商品的变化而受到影响，从而给投资者带来损失的风险。区域发展风险主要体现在相邻区域发展风险和相近区域发展风险两个方面。
由于房地产建设影响到周边居民的利益，公众会主动干预，阻止项目的发展，给房地产开发商带来各种形式的损失。
这种风险主要体现在旧城改造或建筑改造的过程中。居民不愿搬迁或无法达成搬迁协议，导致居民干预，阻碍项目顺利进行，造成工期延长损失，成本上升。
人们希望有一个良好的公共安全的生活，购物和娱乐场所。如果建筑所在区域的治安状况不佳，那么消费者会大大减少，间接影响房地产价格，导致房地产商品贬值，导致房地产开发损失。
1.7 金融风险
1.7.1 融资风险
银行贷款风险是指 开 发 商 利 用 银 行 贷 款 筹 集 资 金 时 ， 由 于 贷 款 条 件 的 变 化 而 产 生 的 不 确 定 性 。 房 地 产 项 目 在 开 发 过 程 中 ， 如 果 没 有 银 行 贷 款 ， 很 难 实 施 。 据 估 计 ， 约 6 0 % 的 房 地 产 项 目 资 金 来 自 银 行 贷 款 。 由 于 房 地 产 开 发 对 银 行 贷 款 的 过 度 依 赖 ， 一 旦 提 交 了 贷 款 约 束 条 件 ， 开 发 商 将 面 临 资 金 链 断 裂 ， 这 将 严 重 导 致 企 业 破 产 ， 退 出 房 地 产 市 场 。
1.7.2 利率风险
利率风险是指投资者因金融 市 场 利 率 波 动 而 融 资 时 可 能 遭 受 的 损 失 。 例 如 ， 开 发 商 在 错 误 的 时 间 或 错 误 的 方 式 筹 集 资 金 ， 从 而 支 付 更 多 的 利 息 ， 造 成 损 失 。 较 高 的 利 率 会 降 低 项 目 的 净 现 值 和 房 地 产 开 发 项 目 的实际价值。
1.7.3 通货膨胀风险
通货膨胀风险是指通 货 膨 胀 和 货 币 贬 值 给 房 地 产 开 发 商 带 来 的 风 险 。 当 通 货 膨 胀 发 生 时 ， 一 方 面 由 于 各 种 建 筑 材 料 和 人 工 管 理 费 的 上 涨 ， 增 加 了 项 目 开 发 成 本 ； 另 一 方 面 ， 价 格 上 涨 会 导 致 居 民 购 买 力 下 降 ， 最 终 导 致 房 地 产 项目销量下降[4]。
