大连理工大学网络教育学院
本 科 生 毕 业 论 文（设 计）
题 目：玉山星樾澜湾项目房地产开发项目可行性研究
学习中心：
层 次： 专科起点本科
专 业： 工程管理
年 级： 年 季
学 号：
学 生：
指导教师：
完成日期： 2023年8月16日
房地产开发是房地产业中最主要的生产活动，同时也是城市化进程的重要的物质基础，房地产行业的发展与国家发展方向，经济环境，政策形势密切相关。现阶段，我国房地产业经过前几年的迅速发展，国家政策的调控，房地产行业逐渐形成健康稳定的发展局势，这不仅有利于国家经济的高速发展和城市化的发展，还为房地产投资者营造良好的投资环境。当然，稳定成熟的发展环境必然使房地产行业竞争愈发激烈，在充满挑战的环境中进行投资活动，加强投资项目可行性研究分析具有重要的意义，合理科学的可研报告对于收益与风险并存的投资项目来说，不但是房地产开发商投资决策的重要数据支撑，还是项目投资成本与利润空间的重要估算。这篇文章结合地产项目建设投资受政策影响大，投资风险性高，资金需求量大，周期长的特点，通过文献研究法，案例分析法，在学习和借鉴房地产项目可行性研究与项目管理相关知识理论的基础上，对拟建项目进行地块选址，市场经济政策环境，项目规划设计，项目财务收益以及项目风险进行科学合理的分析，得出在现阶段国家地区经济政治宏观环境中，项目的投资开发建造是可行的结论。
关键词：房地产开发项目；可行性研究；市场分析；财务评价
目 录
现代化 发展的 战略布 局推动 城市化 的大力 发展， 城市化 进程是 国家发 展的必 然趋势 ，在这 个过程 中，房 地产的 发展在 国家经 济发展 中起到 支柱性 的作用 ，房地 产行业 的供需 水平决 定了房 价的走 势，房 地产供 需失衡 使我国 21世 纪初期 进入住 房短缺 时代， 各地房 产价格 连续高 涨，使 得家庭 住房成 为当今 社会关 注的焦 点。如 今，为 解决家 庭住房 与房地 产发展 的社会 问题， 国家政 府出台 一系列 房地产 投资开 发的调 控政策 ，改善 房地产 投资开 发环境 ，控制 房价的 持续暴 涨局势 ，提出 “房住 不炒” 的定位 ，房地 产管控 部门建 立长期 有效的 改革机 制，科 学合理 的引导 房地产 市场向 健康和 谐的发 展方向 迈进[ 1]。 为促进 地区经 济均衡 发展， 国家产 业布局 将轻工 业，劳 动密集 型产业 向西南 转移， 地区人 口流动 ，经济 发展必 将影响 房地产 行业的 发展[ 2]。 由于， 房地产 行业的 发展与 国家政 策调控 有着密 不可分 的联系 ，在房 地产行 业整顿 调控的 宏观环 境下， 对于整 个房地 产行业 来说必 然向理 性，健 康的趋 势发展 ，新的 发展趋 势将使 房地产 行业迎 来新的 挑战和 机遇， 抓住市 场机遇 规避投 资风险 对于房 地产开 来说尤 为重要 [3] 。
新 中国7 0年城 市化进 程谱写 人类城 市发展 历史的 新篇章 ，70 年的城 市化进 程为我 国带来 了很多 的机会 和挑战 ，城市 化水平 持续提 高是国 家发展 的必然 趋势， 十四五 规划指 出持续 城市化 发展能 够真正 解决农 民收入 持续增 长的问 题，保 证农民 持续脱 贫致富 [4] 。然而 ，房地 产是城 市化发 展的基 石，房 地产行 业健康 可持续 的发展 有利于 城市化 的进程 ，我国 房地产 行业在 大众视 野中总 以高收 入，投 资利润 丰厚的 形象存 在，然 而任何 高投资 收益常 常与搞 投资风 险并存 ，作为 房地产 相关专 业毕业 的大学 生，对 房地产 项目可 行性研 究可以 检测大 学学习 成果， 相关技 术知识 的掌握 程度， 对于项 目而言 ，可行 性研究 是房地 产项目 开发策 划的必 要程序 ，为房 地产商 决策提 供重要 数据支 持。现 阶段， 国家城 市化进 程正处 于高速 发展阶 段，充 满了挑 战和机 遇，加 强房地 产项目 可行性 研究对 于房地 产项目 投资具 有十分 重要的 意义。
本项目名称为“星樾澜湾”，位于玉山市丈八东路路与科技路相交处的西北角，是西玉山建设集中和较繁华的地段。基地总占地面积为62468m2，为居住及商业配套用地性质。该处离市中心不远，区位适中，交通便捷。
该项目周边不仅有易初莲花、爱家超市、世纪金花等大型购物超市，有便利的商业活动环境；而且其周边的医院、学校、银行、商场等生活设施配套齐全。
1.拟建项目名称：星樾澜湾房地产项目
2.拟建项目地址：玉山市
图1.1 项目所在地地图
3.地块属性：二类居住用地
4.政府城市规划图：
图1.2 府规划图
5.拟建地块概况：
本项目位于腾冲市北侧，西山坝新城文化会展中心，是政府新城规划区域。地形整体为矩形，地势平坦，局部有低高差起伏，周围公园众多，空气清新，环境优美。该地块周围路网十分发达，出行方便，地形平坦，将是腾冲未来的商业核心区域。
（1）公司基本情况简介
玉山城 投房地 产有限 公司成 立于1 997 年12 月9日 ，具有 完全民 事行为 能力的 独立法 人资格 ，经济 性质为 民营企 业，公 司已成 立党支 部7年 。具有 二级房 地产开 发资质 ，注册 资本5 100 万。公 司自成 立以来 ，始终 坚持以 住宅开 发建设 为主， 经济效 益、社 会效益 、环境 效益并 重，以 “建设 新重庆 ，打造 新民居 ”为己 任，秉 承“与 时俱进 、求实 创新， 诚信奉 献”的 经营理 念，以 “ 创公司 品牌， 办一流 企业” 为目标 ，经过 近十年 的奋斗 ，公司 已发展 成为总 资产1 .5亿 元、从 业人员 100 余人左 右，集 房地产 开发、 房屋销 售和物 业管理 于一体 的中型 企业。
（ 2）公 司规模 简介
截止2 012 年1月 ，公司 现有资 产总额 162 97万 元，其 中：流 动资金 106 87万 元；负 债总额 373 6万元 ；所有 者权益 总额1 256 0万元 ，其中 ：实收 资本5 100 万元， 资本公 积37 65万 元，累 计未分 配利润 369 5万元 。
（ 3）公 司业绩 简介
公司成 立以来 ，建造 了7万 m2和 5万余 m2储 备土地 。公司 内部机 构管理 健全， 具有较 强的经 营、管 理能力 和房地 产开发 经验， 开发后 劲较强 。
（ 4）公 司人员 及组织 结构
公司现 有员工 106 人，其 中管理 层人员 58人 ，具有 中高级 专业技 术职称 的人员 26人 ，平均 年龄4 3岁， 整个公 司人才 济济， 具有良 好的技 术资质 。
投资环境分析主要对拟开发项目所在城市自然地理环境、政策法律环境、经济环境、社会环境等进行分析，以确定外部投资环境为拟开发项目带来哪些机会，哪些威胁。
本地块 三水环 绕，西 临沿江 南路， 抚河公 园近在 眼前， 风光如 画的象 湖公园 举步能 到，正 在改造 开发的 玉带河 伴其东 南，加 上临近 灌缨文 化广场 ，湖光 水色的 自然及 人文环 境使这 块土地 的开发 有了一 个良好 的价值 基础。
洪城 大市场 、建材 大市场 、全顺 汽车厂 、江铃 股份公 司等大 型高效 益企业 的中高 层管理 人员都 是本地 块未来 开发项 目的消 费主力 。
本 项目与 城中心 繁华地 段距离 较近， 适宜居 住。项 目周边 公园众 多，景 观优美 ，文化 氛围浓 厚，小 区紧邻 四大公 园，分 别是体 育运动 公园， 艾思奇 公园， 火山主 题公园 ，城市 休闲公 园，在 小区3 公里范 围内还 有瑗珲 公园， 南诏遗 址公园 ，国家 五A级 景区有 热海风 景区， 腾冲火 山地热 国家地 质公园 只要3 0分钟 车程， 交通便 利，可 快速到 达。
2.2 经 济环境
（1 ）玉山 市生产 总值
201 8年玉 山市国 民经济 继续保 持良好 运行态 势。经 陕西省 统计局 评估， 201 8年全 市实现 地区生 产总值 145 0.0 2亿元 ，比上 年同期 增长1 3%。 其中第 一产业 增加值 70. 73亿 元，增 长7. 2%； 第二产 业增加 值61 5.2 6亿元 ，增长 14. 3%， 第三产 业增加 值76 4.0 3亿元 ，增长 12. 4%。
（2 ）房地 产投资
玉山 市20 18年 房地产 完成投 资28 5.7 6亿元 ，增长 26. 9%； 商品房 销售面 积62 1.5 0万m 2，增 长25 .0% ；商品 房销售 额20 6.1 5亿元 ，增长 20. 3%。
（3 ）玉山 市人均 收入
从玉山 市20 18年 各城区 分物业 均价数 据我们 可以看 出：普 通住宅 类物业 均价城 内区最 高，西 玉山位 居第二 ，其次 是城南 区，城 西比城 东略高 ，城北 最低； 商服用 房均价 城内区 依然是 最高， 城南第 二，西 玉山为 第三， 城西区 排行第 四，其 次是城 东，城 北为末 位；写 字楼仍 以城内 为最高 ，其次 是差别 不大的 玉山和 城南， 再次是 城西和 城东， 城北依 然是最 末；别 墅类物 业该期 仅城南 有成交 。从2 018 年统计 数据对 比显示 ，玉山 市目前 城内在 住宅、 商服用 房和写 字楼上 均居于 首位， 城内土 地紧缺 状况日 益严重 。其次 是西玉 山住宅 、写字 楼均价 也相对 较高， 成为房 地产开 发商投 资重点 区域。 整体来 看玉山 市房价 与其他 同类城 市相比 ，房价 比较稳 定且价 格相对 较低， 而玉山 市快速 发展的 经济和 人们日 益增长 的收入 水平必 然带动 房价的 上涨， 因此， 玉山房 地产市 场也吸 引了大 量开发 房地产 的投资 。
2 .3 政策 环境
从宏观 政策的 角度看 ，20 18年 中国房 地产市 场经历 了有史 以来最 猛烈、 最严厉 的政策 调控， “国 六条” 及十五 条意见 等政策 的相继 出台， 在很大 程度上 影响着 中国的 房地产 市场的 发展：
首先 ，“国 六条” 中对住 房供应 结构作 了明确 的调整 ——“ 重点发 展中低 价位、 中小套 型普通 商品住 房、经 济适用 住房和 廉租住 房。各 地都要 制定和 实施住 房建设 规划， 对新建 住房结 构提出 具体比 例要求 。”接 着，针 对这一 要求， 十五条 意见又 进行了 进一步 的规定 ，要求 自20 18年 6月1 日起， 凡新审 批、新 开工的 商品住 房建设 ，套型 建筑面 积90 m2 以下住 房（含 经济适 用住房 ）面积 所占比 重，必 须达到 开发建 设总面 积的7 0%以 上。这 一规定 ，无疑 将会使 整个房 地产市 场的住 房供应 结构发 生巨大 改变。 然而， 这一规 定很可 能会引 起大房 型住宅 由于稀 缺而价 格上升 。同时 ，要达 到70 %这一 指标， 对于大 中城市 而言， 政府至 少要建 设超过 50% 的中低 价商品 房和经 济适用 房，在 很大程 度上加 重了政 府的财 政负担 。
其 次还表 现在以 下几个 方面：
（1 ）登记 前不得 转让： 为防止 房屋炒 作，现 房买卖 网上签 约时， 认购和 签约的 购房人 名称不 得随意 变更， 合同上 购房人 署谁的 名字事 先一定 要考虑 好，转 移登记 前房屋 不得转 让他人 。
（ 2）住 宅分户 验收： 开发商 在向购 房者交 房时， 必须提 供采暖 系统安 装质量 ，给水 、排水 系统安 装质量 等8项 房屋质 量检查 和整改 记录， 并公示 住宅工 程的建 设、设 计、施 工、监 理和物 业管理 单位的 相关信 息。
（3） 维修资 金上网 ：房地 产开发 企业、 物业管 理企业 、业主 委员会 须进入 北京市 专项维 修资金 管理系 统提供 的服务 平台进 行办公 。业主 可随时 上网查 询维修 资金的 使用情 况及去 向。
（4） 空置房 停止优 惠：凡 符合空 置商品 房免税 政策条 件的纳 税人， 须在2 017 年12 月31 日以前 向税务 机关申 报办理 减免税 手续。
（5 ）大户 预征增 值税： 201 8年1 月1日 以后， 凡单栋 号内户 （单套 房间） 平均建 筑面积 超过1 40 m2以 上的， 一律按 0.5 %的预 征率征 收土地 增值税 ，对于 140 m2 （含） 以下的 不予预 征土地 增值税 。
（ 6）房 贷执行 新利率 ：20 17年 12月 25日 20时 ，客户 贷款不 存在欠 款的， 贷款利 率按2 018 年1月 1日当 日人民 银行公 布的同 期同档 次商业 性贷款 基准利 率下浮 10% 执行； 仍积欠 本金和 利息的 ，贷款 利率按 201 8年1 月1日 当日人 民银行 公布的 同期同 档次商 业性贷 款基准 利率执 行。
从上述 分析可 以看到 ，政府 对控制 房地产 价格上 涨的决 心，而 且，政 府的调 控也将 慢慢会 有效果 ，但通 过阅读 网络上 的其他 文章， 以及那 些文章 中给出 的数据 和理由 ，我认 为，今 天全国 整体的 房价还 是会稳 中有涨 ，通过 玉山房 地产信 息网上 获得的 玉山地 区近半 年来的 价格走 势来看 ，可以 证明今 年的房 价还是 稳中有 涨的。
2. 4 社会环 境
玉 山是一 座商贸 活跃、 经济繁 荣、城 市建设 日新月 异、正 在迅速 腾飞的 区域中 心城市 。伴随 着国家 西部大 开发战 略的实 施，西 北五省 桥头堡 的战略 地位， 使玉山 成为我 国西北 地区最 重要的 现代化 国际都 市，房 地产市 场亦具 有显着 的辐射 性。
玉山市 房地产 市场起 步于1 992 年，且 经过了 长达7 年的初 始发展 阶段。 在本阶 段，综 合水平 低，产 品设计 较为原 始和落 后。
自19 98年 起，在 西部大 开发政 策倾斜 和住房 货币化 政策深 度实施 两大宏 观利好 因素的 刺激下 ，市场 开始呈 现加速 发展的 局面， 进入房 地产开 发的资 金量较 之前明 显增加 ，至2 000 年前， 玉山市 房地产 市场一 直处于 这一加 速发展 阶段。
经过 几年的 摸索和 积累， 玉山市 房地产 市场2 000 年开始 全面发 力，市 场呈现 出前所 未有的 生机和 活力， 开发量 和销售 量均快 速增长 ，总体 开发水 平迅速 提高， 专业化 分工现 象日益 明显， 产品规 划设计 和营销 策划水 平发生 质的飞 跃，与 北京、 上海、 深圳等 经济发 达城市 比较， 玉山算 是经历 了“创 新地产 ”、“ 郊居地 产”、 “智能 地产” 、“网 络地产 ”、“ 教育地 产”、 “生态 地产” 、“人 文地产 ”激烈 角逐后 的后起 之秀， 但与之 相比仍 存在观 念意识 上的差 距。玉 山房地 产市场 也自此 完全迈 进买方 时代。
20 02年 玉山提 前迎来 了房地 产大盘 时代， 在“紫 薇田园 都市” 成功入 市之后 ，占地 上千亩 的大盘 已纷纷 上马， 且呈现 东南西 北四面 开花的 崭新格 局。
