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本 科 生 毕 业 论 文（设 计）
题 目：我国货币政策对房地产行业的影响研究
学习中心：
层 次： 专科起点本科
专 业： 金融学
年 级： 年 季
学 号：
学 生：
指导教师：
完成日期： 2023年8月28日
内容摘要
近年来，房地产业迅速发展起来，成为国民经济的重要组成部分，但随着市场的日渐成熟，很多地区房价增速异常，成为众多购房者难以跨过的门槛。如果不能及时控制态势，极易出现房地产泡沫，引发经济危机，因此政府应发挥其调控作用，积极采取货币政策对房价加以控制。贵州省市近十年二手房房价迅速增长，2020年房价几乎是2011年的两倍，下文将对货币政策如何影响贵州省二手房房价进行研究。
本文在总结国内外相关文献的基础上，先阐述了房地产和货币政策的相关理论，随后以贵州省为例，选取2011年-2020年贵州省二手房房价数据，与同一时间的利率、汇率、存款准备金率、银行信贷、货币供给量比较研究，得出其相互影响关系，然后构建贵州省二手房房价与货币政策的回归模型，最后总结结论，提出相关建议。
关键词：货币政策；房地产市场；房地产价格
目 录
2.4.2 货币政策变量对房地产价格的影响分析——以贵州省的二手房为例
引 言
研究的背景：自1998年住房商品化改革后，房地产业在中国迅速发展，成为国民经济的重要组成部分，其投资规模与日俱增，房地产消费与投资的双重属性，决定了其价格的稳定性发展对我国经济增长和金融稳定的影响极其深远。与此同时，随着我国经济的高速成长，房地产市场的发展也越来越成熟，房价迅速膨胀，高昂的房价成为众多人难以越过的门槛，即使银行为其提供贷款，日后的巨额房贷也会成为压垮“打工人”的稻草之一。房地产市场的“异常繁荣”，也将形成房地产泡沫，行业出现产能过剩的问题，极易引发金融危机。
因此，无论从关乎国民生计的住房角度来看，还是从泡沫破裂引发的经济危机来看，政府都应对房地产业的健康发展着重关注，政府为了应对这些问题，也推出了各种稳定房价的政策。因房地产业属于资金密集型行业，金融市场为其提供大规模投资，但受购买力限制，大多购房者须向银行贷款，因此金融市场要素的变动对房价的影响更大，货币政策成为政府调控房价最直接和有效的手段。
研究的意义：（1）理论意义：从目前中国现状来看，房价往往伴随着政策调控而改变，为了解决房价过高的问题，尽量避免房地产泡沫破灭的危机，政府必须实施政策进行调控，特别是要重视货币政策调控，但由于区域经济发展不均衡，对政策的执行力度也不同，统一的货币政策在不同地区会呈现不同的效果，因此对不同地区要提出针对性的调控政策。（2）实践意义：笔者身处贵州省多年，能更好地调查其房价以及货币政策调控对房价变化带来的影响，二手房房价信息较为容易获取，研究货币政策对贵州省二手房价格是否产生影响以及如何影响的问题，可以较好地分析货币政策对贵州省房价传导的有效性，帮助政府制定区域化政策，对稳定贵州省房价，促进贵州省经济健康发展具有重要的现实意义。
国内外研究文献综述：在查找货币政策对房价影响的相关文献时，发现国外大部分学者是针对利率、货币供应量、银行信贷和汇率等因素进行研究的。
大部分学者认为利率与房地产价格是负相关关系，James B.Kau and Donald Keenan（1980），Jack C.Harris（1989）认为利率对房价存在负向影响，提高利率会使房地产价格下降[1]，Aoki,K.Proudman,J和Vlieghe,G（2002）也持相同观点，认为随着利率的上调，房价会降低，而随着利率的下降，房价会上涨[2]。
但同时也有一部分学者的观点是与之相反的，Kenny（1999），Adam（2008），R Gupta,N Kasai（2011），Shietal.（2014）则认为利率与房价是正相关关系，提高利率不仅不会使房价下跌，反而会进一步推高房价[3]。
Wi11iam.D.Lastrapes（2002）通过实证分析得出结论，认为货币供给量与房价是正向影响的，增加货币供应量会使房价在短期内迅速上升[4]。
丰雷、朱勇、谢经荣（2002）认为房价与货币供给量之间的正向影响效果较为明显。孙力军、孙力彬（2006）认为货币供给量对房地产价格的正向影响在长期内较为显著，短期内却不太明显[5]。宋中权（2010）认为各个层次的货币供给与房价均存在长期均衡关系，同时还研究了货币供给对不同地区房价的影响，提出我国制定宏观经济政策时要因地制宜[6]。张涛、袭六堂、卜永祥（2006）认为抑制房价上涨的有效措施就是提高实际按揭贷款利率[7]。武康平、皮舜、鲁桂华（2004）指出金融机构经理人欲将贷款更多地发放给房地产开发企业，致使房价被系统性高估，同时房价与银行信贷互相推动增长的正向影响机制使房地产市场的规模迅速扩大，容易引发金融危机[8]。
庄岩（2011）认为，站在房屋需求者的角度看，扩大银行信贷规模会使购房成本降低，激发购房欲望，这样购房的人便多了，自然会使房价上涨；站在房屋供给者的角度看，扩大银行信贷规模会使开发成本降低，会起到降低房价的效果[9]。王先柱（2010）认为房地产价格与名义汇率之间存在较为长期、稳定、均衡的负向影响关系，但短期汇率波动也能对房价调控起到显著作用，同时汇率改革后的人民币汇率是房价上涨的重要原因。汇率对房价的调控效果大，持续时间长，但反过来，房价的改变很难给汇率带来影响[10]。王敏、时鹏、余劲（2012）认为，在短期和长期内，存款准备金率对房价有正向的调控作用，但效果并不显著；而在中期内，其对房价有负向的调控作用，且效果显著；并和顾海峰[11]，张元姣（2014）都认为存款准备金率对房价的调控效果比利率显著[12]。
大多数文章在谈论货币政策对房地产价格的影响时，多是从国家的角度进行探讨，详细分析时，也仅是对中、东、西三个区域进行比较，具体落实到某个城市进行研究的较少，本文详细分析贵州省市的情况，可以更好针对具体情形针对性提出建议。其次，较少文章就存款准备金率等货币政策工具对房价的影响进行探讨，此次分析可以扩充之前缺少的层面。最后，在后面的实证分析中，将研究近十年内不同时间段货币政策对房价的影响，总结货币政策对房价影响的动态时变特征。
货币政策与经济的发展紧密相连，由中央银行推动执行，涉及社会经济发展相关的货币供应与利率等，最终实现宏观调控的目的。货币政策从不同的层面出发，制定适合于经济发展的方针，最大限度保障其效用。从根本来讲，中央银行所发挥的作用在于，根据经济的整体运行状况，通过调节货币政策来调节经济运行，以此来保证国民经济的平稳发展，因此货币政策在国家的宏观经济政策中占据非常重要的地位，是现代经济国家最重要的宏观变化手段之一。
货币政策的最终目标是稳定物价、充分就业、经济增长和平衡国际收支。
这是货币政策的首要目标，本质上就是要稳定货币价值和通货膨胀，保证在短期内物价不会出现巨幅波动。
是指有能力且愿意进行工作的人，在充分的就业条件下都能以比较合理的择业条件找到合适的工作。
是指国民生产总值必须保持合理、较快的增长速度，在接受既定目标的前提下，中央银行必须通过综合调控来调整资源的使用。
指采取各种措施纠正国际收支，改善国际收支状况，使其保持平衡。
货币政策传导机制包括利率、信贷、资产价格传导机制。
（1）利率传导机制
凯恩斯（Keynes）学派的利率传导机制为: MS↑→i↓→I↑→E↑→Y↑，式中：MS为货币供应量，i为利率，I为投资，E为总支出，Y为总收入。当货币供给量增加时，利率下降，融资成本降低，人们更倾向于从银行取出钱，转向金融市场投资，这样通过乘数效应，市场上的总支出增加，国民所得、社会总收入也会随之上升，从而刺激经济增长，引起物价上涨。
（2）信贷传导机制
Bernanke & Blinder的银行信贷传导机制为：MS↑→BD↑→BL↑→I↑→Y↑，式中：BD为银行可用资金，BL为银行所贷资金。扩张性货币政策会导致货币供给量增加，银行可用资金、所贷资金增加，引起投资支出的增加，刺激经济增长。
（3）资产价格传导机制
货币政策的资产价格传导机制主要包括托宾q理论和财富效应理论。
①托宾的q理论：MS↑→PS↑→q↑→I↑→Y↑，式中：PS为股票价格，q比率=公司的市场价值/资产重置成本，因此，当q>1时，市场价值>重置成本，重新投入生产比购买现成的产品更便宜，会增加投资需求；当q<1时，市场价值<重置成本，购买现有产品比重新投入生产更便宜，会减少投资需求。
②莫迪利亚尼（Modigliani）的财富效应理论：MS↑→PS↑→FW↑→LR↑→C↑→Y↑，式中：FW为金融资产价值，LR为毕生财富，C为消费。政府通过采取扩张性货币政策和紧缩性货币政策，控制金融资产价格的上涨或下跌，从而控制消费者毕生财富的增加或减少，进而促进抑或是抑制消费，影响经济增长。
从2011年-2020年，这十年间我国出台了各种货币政策，下文对历年货币政策的主要措施进行梳理。
表2.1 2011年-2020年我国货币政策措施
年份 | 政策措施 |
2011年 | 上调存款准备金率、存贷款基准利率，回调银行信贷增速，开展正回购操作 |
2012年 | 下调存款准备金率、存贷款基准利率，促进信贷适度增长，开展逆回购操作 |
2013年 | 全面放开金融机构贷款利率管制，引导信贷平稳适度增长，开展逆回购操作 |
2014年 | 下调存款准备金率，创建中期借贷便利（MLF）和抵押补充贷款工具（PSL），加大再贷款、再贴现政策力度，非对称下调存贷款基准利率，棚户区改造 |
2015年 | 下调金融机构存款准备金率、存贷款基准利率，开展逆回购操作，适时下调信贷政策支持再贷款、中期借贷便利和抵押补充贷款利率，扩展抵押补充贷款发放范围，多次调增再贷款、再贴现额度，棚户区改造 |
2016年 | 下调存款准备金率、存贷款基准利率，进行逆回购操作，引导个人住房贷款合理增长，支持合理自住购房，棚户区改造 |
2017年 | 开展逆回购操作，灵活开展常备借贷便利和中期借贷便利操作，棚户区改造 |
2018年 | 灵活开展短期逆回购操作，引导货币市场利率中枢下行，降低存款准备金率，棚户区改造 |
2019年 | 下调存款准备金率，加大对受疫情影响的行业的信贷投放力度，棚户区改造 |
2020年 | 降低存款准备金率，对贷款本息实施延期，棚户区改造 |
从2011年起至2020年止，我国房地产价格经历了天翻地覆的改变，从一开始的高速增长到现在的小幅、稳定涨跌。
其中一线城市因经济发展过快，其他省市的劳动力迅速涌向其中，房源供不应求，本就因经济发展，地价过高而导致的极高房价，在2011年后几年内的增长速度就更加迅速了，后期政府为了限制房价增长，减少劳动力过剩的情况，出台了一些限制性政策，如：限购政策等，近几年一线城市房价的增长速度逐渐减缓，有些城市的房价还开始小幅下跌。
而二三线城市近几年逐渐发展起来，很多在一线城市压力过大，难以支撑的人们开始走向二三线城市，又因政府提供的鼓励政策，如棚户区改造，取消限购政策等，房价也比一线城市低很多，大部分人能够付清首付，维持生计，因此二三线城市的房价近几年来增长速度依旧很快。
其他偏远落后，经济不发达的城市，它们的房价较低，发展也一直处于不愠不火的状态，整体发展较为稳定。
（1）房地产价格整体较高，部分城市涨幅较大。随着中国经济的逐渐发展，城市化进程逐渐加快，中国的房地产市场越来越成熟，房价也越来越高，很多人难以满足基本的住房需求。尽管政府为此出台了很多政策，但依旧难以将房价打压下来，很多收入较低者依旧无力购买，甚至无购房资格。同时很多城市的房价迅速攀升，出现局部过热现象，政策的打压抑制仍旧难以消除这种问题。
表2.2 一二三线城市房屋空置率（单位：%）
2011年 | 2013年 | 2015年 | 2017年 | 2019年 | |
一线城市 | 17.9 | 17.9 | 17.4 | 16.8 | 21.3 |
二线城市 | 17.8 | 19.6 | 20.3 | 22.2 | 22.1 |
三线城市 | 19.0 | 19.7 | 21.3 | 21.8 | 23.1 |
（2）整体房屋空置率过高。国际通行惯例规定：商品房空置率在5%-10%之间的是合理区；空置率在10%-20%之间的是危险区，空置率在20%以上的是严重积压区。如表3.2所示，近十年我国一二三线城市的房屋空置率逐步升高，从空置危险区步入严重积压区，急需加大销售力度，降低房屋空置率。但空置率过低或是过高都不好，过低时会因供小于求导致开发商提高房价，剥夺消费者的选择权；过高会导致供过于求，房屋利用率低，使得开发商改变策略，引起市场均衡点的改变。
（3）区域差异化明显。无论是房价还是房屋空置率，二三线城市与一线城市之间总是存在很大的区别，一线城市的房价远高于二三线城市，房屋空置率则一直小于二三线城市，这是因为涌进一线城市的劳动力过多，导致人口数众多，住房需求增加，房屋空置率自然降低，而二三线城市的劳动力流失，需求减少，房屋空置率就自然增加了。但实际上按照理论来说，规模小，发展相对比较落后，难以积聚财富的二三线城市，其房屋空置率应该偏低一些，一方面二三线城市的房价较低，更能满足消费者的需求，另一方面较低的空置率有利于房价的上涨，促进二三线城市经济的发展；而北京、上海这类常驻人口、流动人口多的一线城市，其合理的房屋空置率会稍高于二三线城市，这样才能促进房价下跌，稳定房地产市场。
贵州省作为我国的西南大省，起着较为重要的作用，其近十年来经济大幅增
